Biarritz, véritable trésor de la côte basque, attire depuis longtemps les retraités qui recherchent un cadre de vie exceptionnel. Avec son climat doux, ses plages de renommée mondiale et son ambiance cosmopolite, la ville séduit de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Mais investir dans la pierre en bord de mer est-il toujours un choix avisé, surtout en période de fortes tensions sur le marché immobilier ? Entre prix élevés, rentabilité locative incertaine et qualité de vie recherchée, l’achat d'appartement à Biarritz soulève de nombreuses questions.
Analyse du marché immobilier de Biarritz : tendances et projections
Le marché immobilier de Biarritz se caractérise par une demande soutenue et des prix en constante augmentation. Cette tendance haussière s'explique par l'attrait touristique de la ville, sa qualité de vie exceptionnelle et sa réputation de station balnéaire haut de gamme. Cependant, cette dynamique positive cache également des disparités importantes entre les différents quartiers.
Évolution des prix au m² dans les quartiers prisés (Beaurivage, la Négresse, Milady)
Les quartiers les plus recherchés de Biarritz affichent des prix au m² particulièrement élevés. Beaurivage, avec sa vue imprenable sur l'océan, voit ses tarifs atteindre des sommets, dépassant souvent les 10 000 €/m². Le quartier de La Négresse, plus résidentiel, propose des opportunités à des prix légèrement plus abordables, autour de 7 000 €/m². Quant à Milady, prisé pour sa tranquillité et sa proximité avec la plage, les prix oscillent entre 8 000 et 9 000 €/m².
Cette évolution des prix a une influence directe sur la rentabilité des investissements locatifs. Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est donc recommandé d’analyser le secteur visé, car les écarts entre quartiers peuvent être conséquents. Les investisseurs doivent donc être particulièrement vigilants dans leur choix de quartier et de bien, pour s'assurer d'un retour sur investissement satisfaisant.
Dispositifs encore en vigueur pour l’investissement locatif
En 2025, le statut LMNP reste intéressant, mais plusieurs évolutions nécessitent d’être prises en compte. D’abord, les amortissements pratiqués en régime réel (hors mobilier) devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus‑value lors de la revente, ce qui alourdit l’imposition à la sortie. Ensuite, les abattements du régime micro‑BIC pour la location de meublés touristiques sont réduits : ces derniers passent de 50 % à 30 % pour les logements non classés (plafond 15 000 €), et de 71 % à 50 % pour les meublés classés ou longue durée (plafond 77 700 €).
Par ailleurs, l’avantage fiscal à l’adhésion d'un OGA (réduction d’impôt sur les frais de comptabilité) est supprimé, bien que ces frais restent déductibles. Malgré ces ajustements, le régime réel conserve son intérêt, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien et les meubles pour réduire progressivement l’imposition ; à condition d’adopter un développement à long terme, car l'effet de la réintégration des amortissements peut être atténué par les abattements pour durée de détention.
Taux de rentabilité locative : comparaison avec d'autres villes côtières (La Rochelle, Arcachon)
Lorsqu'on compare les taux de rentabilité locative de Biarritz avec d'autres villes côtières prisées comme La Rochelle ou Arcachon, on constate que Biarritz se situe dans une fourchette moyenne. Alors que La Rochelle affiche des taux de rentabilité autour de 4 % à 5 %, et Arcachon entre 3,5 % et 4,5 %, Biarritz se positionne généralement entre 3 % et 4 %.
Cette rentabilité plus modérée s'explique en partie par les prix d'achat élevés à Biarritz. Cependant, la stabilité du marché locatif et la forte demande touristique compensent en partie cette différence, avec des perspectives de revenus locatifs réguliers sur le long terme.
Investissement immobilier pour la retraite à Biarritz
Investir à Biarritz pour préparer sa retraite suppose une réflexion structurée. Plusieurs options existent, avec leurs atouts et leurs limites.
Achat d’un bien ancien à rénover : quartier Braou
Le quartier Braou, apprécié des habitants, propose des appartements à rénover à des prix plus accessibles. Ce type d’achat permet de personnaliser le logement, d'envisager une plus-value après travaux, et parfois de bénéficier d’aides à la rénovation.
Cependant, il faut bien anticiper les coûts et maîtriser le suivi du chantier pour éviter les mauvaises surprises.
Résidences seniors : exemple des Jardins d’Arcadie
Les résidences seniors, comme Les Jardins d’Arcadie à Biarritz, attirent par leur gestion locative simplifiée et des loyers réguliers. Ces programmes répondent à une demande croissante et proposent des services adaptés aux personnes âgées.
Il est néanmoins important de vérifier la solidité de l’exploitant et les conditions du bail commercial.
Location saisonnière ou longue durée ?
La location saisonnière est rentable pendant l’été, mais exige plus de gestion et reste encadrée par des règles locales. La location longue durée, plus stable, réduit le risque de vacance, mais génère des loyers souvent plus faibles.
Le choix dépend des objectifs du propriétaire et de sa disponibilité pour gérer le bien.
Fiscalité et cadre juridique de l'investissement immobilier à Biarritz
La fiscalité locale à Biarritz pèse toujours lourdement sur la rentabilité : en 2025, la taxe foncière s’élève à environ 28,65 %, en hausse de 1,7 % par rapport à 2024. La taxe d’habitation a disparu sur les résidences principales, mais reste applicable aux résidences secondaires et aux logements locatifs. Ces impôts locaux, combinés à la taxe de séjour et aux droits de mutation, doivent être intégrés en amont dans les projections financières.
Depuis le 1er mars 2023, la location meublée touristique à Biarritz est soumise à un principe de compensation : pour chaque logement loué en meublé, le propriétaire doit transformer ou créer un logement équivalent (surface et localisation). La déclaration en mairie est obligatoire, même pour les résidences principales jusqu’à 120 jours, et il faut obtenir un numéro d’enregistrement. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions financières importantes.
Enfin, d'un point de vue de la fiscalité, le statut LMNP reste pertinent pour la location meublée, permettant l’amortissement du bien et du mobilier, ainsi que la déduction des charges réelles. Toutefois, la Loi de finances 2025 prévoit désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente, réduisant légèrement l’attractivité fiscale du dispositif. Mieux vaut donc anticiper la méthode de sortie dès l’acquisition et consulter un expert-comptable pour améliorer la déclaration.
Nouveaux enjeux de l’investissement immobilier à Biarritz pour préparer sa retraite
Investir à Biarritz en vue de la retraite peut sembler séduisant : cadre de vie recherché, attrait touristique constant, marché dynamique. Les atouts de Biarritz pour la retraite sont nombreux, mais derrière cela se cachent des réalités à ne pas négliger. Fiscalité locale en hausse, réglementation stricte des locations meublées, évolution des dispositifs fiscaux : chaque décision doit être prise en connaissance de cause. Un bon placement passe par une compréhension de ces paramètres, pour éviter les écueils et construire un projet solide à long terme.
Érosion côtière : zones à risque et répercussions immobilières
L’érosion côtière, renforcée par le changement climatique, menace certains secteurs de Biarritz, comme la Côte des Basques, Marbella et la plage de la Milady. Ces zones risquent une dépréciation des biens et des coûts de protection élevés. Il est recommandé de vérifier les plans de prévention avant d’investir.
Saturation touristique : influence sur la qualité de vie
La forte affluence touristique à Biarritz fait grimper les loyers, surcharge les infrastructures et modifie le commerce local. Pour une retraite paisible, il faut considérer ces contraintes et visiter la ville en haute et basse saison.
Locations courte durée : règles locales strictes
Les locations sur les plateformes d'hébergement en ligne sont limitées à 120 jours par an en résidence principale et nécessitent un enregistrement en mairie. Des quotas s’appliquent dans certains quartiers. Ces règles visent à protéger le logement des résidents et influencent la méthode locative des investisseurs.
Alternatives d'investissement pour la retraite à Biarritz
Pour les retraités souhaitant profiter du dynamisme local sans trop s’exposer aux risques, plusieurs options existent. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent être une option intéressante. Par exemple, la SCPI Cœur de Ville cible des biens situés dans les centres-villes de villes moyennes, dont Biarritz. Elle permet une diversification géographique, une gestion professionnelle et des revenus réguliers sous forme de dividendes. De plus, l’investissement se fait avec un capital plus accessible que l’achat direct, bien que, les rendements peuvent varier. Également, la liquidité reste moindre comparée à un bien immobilier classique.
Les résidences de tourisme sont également une alternative envisageable. La Résidence Biarritz Océan, proche de la plage de la Milady, illustre ce type d’investissement. L’acquisition d’un logement meublé dans une résidence gérée par un professionnel permet de déléguer la gestion locative. Ce dispositif donne aussi accès à des réductions d’impôt sous conditions, avec la possibilité d’occuper le bien durant une période définie. Il convient toutefois de vérifier la solidité du gestionnaire et les clauses du bail avant de s’engager.
Une diversification patrimoniale combinant immobilier et placements financiers locaux peut s’avérer intéressante. Cette option inclut des investissements dans des PME régionales via des fonds spécialisés, l’achat d’obligations émises par la ville ou la région, ou encore la participation à des projets de crowdfunding immobilier sur la côte basque. Cette démarche répartit les risques en maintenant une exposition au marché local, mais demande une bonne connaissance de l’économie régionale et un suivi attentif. Ainsi, ces alternatives permettent de tirer parti du potentiel de Biarritz pour préparer sa retraite en maîtrisant mieux les aléas du marché.